종부세 기준, 1세대 1주택은 공시가격 12억 넘어야 낸다

주택 종부세(종합부동산세)는 공시가격으로 따진다. 6월 1일에 가진 주택의 공시가격을 사람별로 모두 더한 뒤, 1세대 1주택자는 12억원, 그 밖의 개인은 9억원을 뺀다. 남는 게 없으면 종부세도 없습니다.

결론부터 말하면, 1세대 1주택자는 공시가격이 12억원을 넘어야 종부세를 낸다. 그 밖의 개인은 사람별 공시가격 합계가 9억원을 넘는 부분부터다. 납부기간은 12월 1일부터 15일까지이고, 고지서는 그 5일 전까지 나온다. 작년에는 11월 24일부터 발송됐다. 어림으로 보면 공시가격 15억원 집 한 채(1세대 1주택)는 90만원, 한 사람이 가진 같은 합계의 두 채는 192만원이다. 재산세 중복분·세부담 상한·고령자·장기보유 공제·농어촌특별세를 넣기 전 숫자다.

계산 순서는 이렇다. (공시가격 합계 − 12억원 또는 9억원) × 60% = 과세표준, 여기에 세율을 곱하고 재산세 중복분을 뺀 뒤, 1세대 1주택자면 고령자·장기보유 공제를 하고, 마지막에 농어촌특별세 20%를 더한다.

종부세는 공시가격 얼마부터 내나?

기준은 시세가 아니라 공시가격이다. 그리고 한 채씩이 아니라 사람별 합계로 본다.

누가	공시가격 합계에서 빼는 금액
1세대 1주택자	12억원
그 밖의 개인(2주택 이상 등)	9억원

날짜도 정해져 있다. 종부세 과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일이다. 6월 2일에 판 집은 그해 합산에 들어가고, 6월 2일에 산 집은 들어가지 않는다.

부부가 집을 나눠 가지면 9억원 공제를 각자 받습니다. 부부가 한 채를 함께 가진 경우에는 신청하면 1세대 1주택자처럼 12억원 공제와 고령자·장기보유 공제를 받는 방식을 고를 수 있는데, 신청 기간은 9월 16일~30일이다.

내 집 공시가격은 어디서 보나?

국토교통부 「부동산공시가격 알리미」(realtyprice.kr)에서 주소로 조회한다. 아파트는 공동주택 공시가격, 단독주택은 개별단독주택 공시가격을 본다. 종부세에 쓰이는 건 6월 1일 기준으로 소유한 집의 그해 공시가격이다.

여기서 흔히 헷갈리는 게 시세와의 차이다. 기준은 “시세 12억원”이 아니라 “공시가격 12억원”이다. 시세가 12억원을 넘어도 공시가격이 그 아래면 1주택자는 종부세가 없다. 두 값의 차이는 집마다 달라서 주소로 따로 조회해야 알 수 있다.

1세대 1주택으로 인정되나?

1세대 1주택은 세대원 중 한 명만 주택 한 채를 가진 경우다. 본인 명의로 한 채여도 같은 세대의 다른 가족이 집을 가지고 있으면 1세대 1주택이 아니다. 부부가 한 채를 함께 가진 경우도 소유자가 두 명이라 그대로는 해당하지 않는다. 신청하지 않으면 두 사람이 각자 9억원 공제를 받고, 신청하면 앞에서 말한 1세대 1주택 방식으로 계산한다.

그럼 두 채가 되면 무조건 12억원 공제를 잃을까? 법은 몇 가지 경우를 1세대 1주택으로 봐 준다.

이사하면서 새 집을 먼저 사 잠시 두 채가 된 경우(일시적 2주택)
1주택에 상속받은 주택이 더해진 경우
1주택에 지방의 가격이 낮은 주택이 더해진 경우
1주택과 다른 주택의 부속토지만 가진 경우

다만 이사·상속·지방 저가주택은 9월 16일~30일에 관할 세무서에 신청해야 적용된다(부속토지는 신청 대상이 아니다). 각 경우의 기간·가격 요건은 시행령에 따로 정해져 있다.

과세표준과 세율은 어떻게 정해지나?

공시가격 합계에서 공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱한 게 과세표준이다. 여기에 세율을 곱합니다.

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억원 이하	0.5%	0.5%
3억~6억원	150만원 + 초과분 0.7%	같음
6억~12억원	360만원 + 초과분 1.0%	같음
12억~25억원	960만원 + 초과분 1.3%	960만원 + 초과분 2.0%
25억~50억원	2,650만원 + 초과분 1.5%	3,560만원 + 초과분 3.0%

50억원을 넘는 구간은 표에서 뺐다. 이렇게 나온 세액에서 같은 주택에 이미 매긴 재산세 일부를 빼고, 마지막에 종부세의 20%만큼 농어촌특별세가 붙는다. 재산세와 종부세를 합친 부담이 전년의 150%를 넘으면 넘는 부분은 내지 않는 상한도 있다.

1세대 1주택자에게는 공제가 두 가지 더 있다. 6월 1일 기준 만 60세 이상이면 나이에 따라 20~40%, 그 집을 5년 이상 가졌으면 기간에 따라 20~50%를 세액에서 빼 준다. 둘을 함께 받으면 합쳐서 80%까지다.

공시가격 15억원이면 얼마쯤 나오나?

공시가격 15억원짜리 집 한 채(1세대 1주택)와, 한 사람이 가진 합계 15억원인 집 두 채를 견줘 보자.

직관적으로는 같은 15억원이니 세금도 비슷할 것 같다. 계산해 보면 아니다. 한 채면 과세표준이 (15억 − 12억) × 60% = 1억8천만원이고 세액은 90만원이다. 두 채면 공제가 9억원이라 과세표준이 3억6천만원으로 두 배가 되고, 세율 구간도 올라가 세액이 192만원이 된다. 두 배를 넘습니다.

여기서 1주택자가 만 63세이고 그 집을 7년 가졌다면 고령자 20%와 장기보유 20%를 합쳐 40%를 뺀다. 재산세 중복분을 0으로 놓고 단순하게 계산하면 90만원의 60%인 54만원, 농어촌특별세를 더해 64만8천원이다. 법은 재산세 중복분을 먼저 빼고 남은 세액에 공제율을 곱하라고 하니, 이 숫자는 순서를 건너뛴 어림값이다.

이 숫자들은 재산세 중복분과 세부담 상한을 넣지 않은 어림값이라 실제 고지액과 다르다. 내 주택이 어떻게 잡혔는지는 홈택스의 ‘과세물건 상세조회’에서 볼 수 있다.

부부 공동명의면 어떻게 달라지나?

부부와 같은 세대에 다른 주택이 없고 부부가 집 한 채를 반씩 가졌다고 하자. 공시가격도 반씩 나눠 사람별로 계산한다. 신청하지 않으면 두 사람이 각자 9억원을 뺀다. 그래서 공시가격 15억원 집을 반씩 가진 부부는 한 사람당 7억5천만원이라 둘 다 종부세가 없다. 같은 집을 한 사람이 혼자 가진 1세대 1주택이라면 앞의 어림 계산대로 90만원이 나온다.

그럼 공동명의가 늘 유리할까? 집값이 더 높으면 달라진다. 공시가격 20억원 집을 반씩 가지면 한 사람당 (10억 − 9억) × 60% = 6천만원이 과세표준이고, 세액은 각자 30만원, 합쳐 60만원이다. 1세대 1주택 방식으로 신청하면 (20억 − 12억) × 60% = 4억8천만원이 과세표준이라 세액이 276만원으로 커진다. 대신 이 방식은 고령자·장기보유 공제를 받을 수 있어서, 재산세 중복분을 0으로 놓고 공제율 80%를 다 채우면 55만2천원까지 내려간다. 실제로는 재산세 중복분을 먼저 뺀 뒤 공제율을 적용하니, 이 숫자만으로 어느 쪽이 유리하다고 정할 수는 없다.

그러니까 어느 쪽이 나은지는 공시가격, 나이, 보유 기간에 따라 갈린다. 위 숫자도 재산세 중복분과 농어촌특별세를 넣기 전 어림값이다. 신청은 9월 16일~30일이라 올해 정기 신청 기간은 지났고, 내년에는 그해 요건과 세액을 비교해 판단하게 된다.

토지도 종부세를 내나?

낸다. 다만 기준이 주택과 다르다. 종합합산 과세대상 토지는 사람별 공시가격 합계에서 5억원을, 별도합산 과세대상 토지는 80억원을 빼고 계산한다. 토지는 공정시장가액비율이 100%다. 이 글은 집 한두 채를 가진 사람 기준이라 토지 세율은 따로 다루지 않았다.

고지서는 언제 오고 언제까지 내나?

법은 납부기간을 12월 1일~15일로 정하고, 고지서를 그보다 5일 전까지 발급하도록 한다. 고지서대로 내는 게 기본이지만, 같은 기간에 직접 계산해 신고하고 낼 수도 있다. 이렇게 신고하면 세무서가 정한 고지 금액은 없었던 것으로 보고 신고한 금액이 기준이 된다. 작년(2025년)에는 11월 24일부터 고지서가 순차 발송됐고 납부기한은 12월 15일이었습니다. 올해 발송일은 아직 발표되지 않았다.

한 번에 내기 어려우면 나눠 낼 수 있다. 법은 종부세가 250만원을 넘으면 일부를 납부기한 다음 날부터 6개월 안에 나눠 내게 한다. 정부 안내문에는 “납부세액 300만원 초과”로 나오는데, 뉴시스는 이를 농어촌특별세를 포함한 금액이라고 전했다.

나이가 많거나 오래 가진 1세대 1주택자(부부 공동명의 1주택 포함)는 납부를 미룰 수도 있다. 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유했고, 직전 해 총급여 7천만원 이하(또는 종합소득금액 6천만원 이하), 주택분 종부세가 100만원을 넘으면 담보를 맡기고 집을 팔거나 물려줄 때까지 미룬다. 납부기한 3일 전까지 신청해야 하고, 나중에 낼 때 이자상당액이 붙는다.

2026년 10월 16일 기준.

참고한 자료

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