결론부터 말하면 집을 살 때 그 집을 담보로 빌린 장기 대출의 이자는 연말정산에서 근로소득금액에서 뺀다. 무주택이거나 1주택인 세대의 세대주가 취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택을 사면서, 소유권 등기 3개월 안에 빌린 대출이어야 한다. 한도는 상환기간과 갚는 방식에 따라 연 600만원에서 2,000만원이다(소득세법 제52조 제5항·제6항).
2026년 8월 정부 세제개편안에는 이 공제에 실거주 요건을 붙이는 안이 들어 있다. 2027년부터 실제로 그 집에 사는 경우에만 공제하고, 2026년까지 빌린 대출은 2029년까지 지금 규칙을 적용한다는 내용이다. 11월 1일까지 국회를 통과했다는 소식은 찾지 못했다.
한눈에 보는 요건
| 무엇을 보나 | 기준 |
|---|---|
| 세대 주택 수 | 12월 31일 현재 무주택 또는 1주택(세대원 집 포함) |
| 받는 사람 | 근로소득 있는 세대주(세대주가 안 받으면 세대원, 이때는 실거주) |
| 집값 | 취득 당시 기준시가 6억원 이하 |
| 대출 | 그 집에 저당권 설정, 금융회사·주택도시기금 |
| 시기 | 소유권 등기일부터 3개월 안 |
| 명의 | 대출받은 사람 = 집 소유자 |
| 상환기간 | 10년 이상(한도 600만원) 또는 15년 이상 |
누가 받을 수 있나
근로소득이 있는 사람이 받는다. 사업소득만 있으면 이 공제는 없다. 그리고 세대 기준으로 두 가지를 본다.
첫째, 세대주여야 한다. 세대주가 이 공제나 전세대출·주택청약 공제를 받지 않으면 근로소득이 있는 세대원이 대신 받을 수 있다. 세대주인지는 그해 12월 31일 현재로 판단한다.
둘째, 12월 31일 현재 세대 전체가 무주택이거나 1주택이어야 한다. 세대원이 가진 집까지 합쳐 2주택 이상이면 그해는 공제가 없다. 이사 때문에 잠깐 두 채가 됐어도 연말에 정리하지 못했으면 그해 몫은 빠진다.
여기서 세대는 본인과 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 부모·자녀·형제자매까지다(시행령 제112조 제1항). 배우자는 따로 살아도 같은 세대로 본다. 부부가 각자 한 채씩 갖고 있으면 세대로는 2주택이라 둘 다 공제를 못 받는다.
거주 요건은 지금 법에서 사람에 따라 다르다. 세대주는 실제로 그 집에 살지 않아도 공제받는다. 세대주가 아닌 세대원이 받는다면 그 집에 실제로 살아야 한다.
예를 들어 남편이 세대주이고 집과 대출은 아내 명의라면, 남편이 이 공제와 전세대출·청약저축 공제를 받지 않는 한 아내가 받을 수 있다. 아내는 세대주가 아니니 그 집에 실제로 살고 있어야 한다.
어떤 대출이어야 하나
대출은 취득 당시 기준시가 6억원 이하인 그 집을 담보로, 등기 3개월 안에 집 소유자 본인이 빌린 상환기간 10년 이상 대출이어야 한다. 하나라도 빠지면 이자를 냈어도 공제가 안 된다.
- 집값 기준: 취득 당시 기준시가가 6억원 이하. 시세나 매매가가 아니라 공시가격이다. 공시가격이 나오기 전에 빌렸으면 그 뒤 처음 공시된 가격으로 본다
- 담보: 그 집에 저당권을 설정한 대출이어야 한다. 신용대출로 집값을 보탠 부분은 해당하지 않는다
- 빌린 곳: 은행 같은 금융회사나 주택도시기금
- 시기: 소유권이전등기나 보존등기일부터 3개월 안에 빌린 대출
- 명의: 대출받은 사람이 그 집의 소유자여야 한다
- 상환기간: 10년 이상(한도 600만원 구간) 또는 15년 이상
시기 요건은 등기일부터 센다. 3월 2일에 소유권이전등기를 했다면 6월 2일 무렵까지 빌린 대출이 대상이고, 등기 뒤 3개월이 지나 추가로 받은 대출은 빠진다.
명의 조건도 따로 본다. 집은 배우자 명의인데 대출은 본인이 받았다면 채무자와 소유자가 달라 요건에서 벗어난다. 요건을 못 채우게 되면 그날부터 공제가 멈춘다.
전 집주인의 대출을 그대로 넘겨받은 경우도 된다. 이때는 3개월 시기 요건을 따지지 않고, 상환기간은 전 소유자가 처음 빌린 날부터 센다. 다만 넘겨받을 때 기준시가가 6억원을 넘으면 빠진다.
한도는 얼마인가
고정금리는 대출의 70% 이상에 대해 상환기간 내내 고정금리로 이자를 내는 경우다. 5년 이상 단위로 금리가 바뀌는 방식도 고정금리로 본다(시행령 제112조 제9항). 상환기간 내내 5년 이상 주기로만 바뀌어야 하니, 처음 몇 년만 고정이고 그 뒤 변동금리로 바뀌는 상품은 약정서의 금리 조건을 따로 봐야 한다.
비거치식 분할상환은 이자만 내는 기간이 1년 이내이고, 그 뒤 해마다 일정액 이상 원금을 갚는 방식이다. 기준은 “대출의 70%를 상환기간 연수로 나눈 금액”이다. 30년 대출 3억원이면 한 해 700만원 이상 원금을 갚아야 한다. 12개월을 다 채우지 않은 해는 그해 상환한 월수만큼 비례해 줄인 금액이 기준이다.
그림을 보면 상환기간 10년 이상 15년 미만 대출은 고정금리나 비거치식 분할상환 중 하나는 해당해야 600만원 한도가 생긴다. 10년대 대출이 변동금리에 거치식이면 이자를 내도 공제가 없다. 15년 이상 대출은 둘 다 아니어도 800만원까지는 된다.
이 한도는 전세대출 원리금 상환액 공제, 주택청약저축 공제와 합친 금액에 걸린다. 같은 해에 청약저축 공제도 받는다면 그만큼 이자 공제 여유가 줄어든다.
실제로 얼마나 줄어드나
줄어드는 세금은 공제받은 이자에 내 세율을 곱한 만큼이다. 이 공제는 소득에서 빼는 소득공제라 이자 전액이 세금에서 빠지지 않는다. 또 공제 대상은 그해 실제로 낸 이자다. 매달 갚는 돈 중 원금 부분은 들어가지 않는다. 원리금 균등상환이면 초기에는 이자 비중이 커서 공제액도 크고, 갈수록 줄어든다.
한 해 이자를 900만원 냈고 한도가 1,800만원이라면 900만원을 전부 공제받는다. 과세표준이 공제 전후 모두 1,400만원 넘고 5,000만원 이하인 15% 구간에 있으면 소득세가 135만원, 지방소득세(소득세의 10%)까지 148만5천원 준다. 공제 전후 모두 5,000만원 넘고 8,800만원 이하인 24% 구간이면 216만원, 지방소득세까지 237만6천원이다. 구간 경계에 걸치면 두 세율로 나눠 계산된다. 같은 이자를 내도 소득이 높을수록 공제 효과가 크다.
한도 2,000만원을 다 채우려면 금리 4%에서 대출 잔액이 1년 내내 5억원쯤이어야 한다. 실제 낸 이자가 한도보다 적으면 낸 이자까지만 공제된다. 그러니 공제를 가르는 건 한도 구간보다 앞에서 본 대출 요건 쪽이다.
소득공제와 세액공제가 어떻게 다른지는 소득공제 세액공제 차이 글에 따로 정리했다.
신청을 안 하면 어떻게 되나
이 공제는 신청한 경우에만 적용된다(소득세법 제52조 제8항). 대출을 받았다고 회사나 국세청이 알아서 넣어 주는 공제가 아니다.
이전 연도에 신청을 빠뜨렸으면 경정청구로 고칠 수 있다. 연말정산 세금 납부기한이 지난 뒤 5년 안이다. 방법은 경정청구 기간과 방법 글에 정리했다. 다만 그해 12월 31일 기준으로 세대주(또는 세대원) 요건과 주택 수 요건 등을 갖췄어야 한다.
대환하거나 기간을 늘리면
다른 은행으로 갈아타도 공제는 이어질 수 있다. 새 금융회사가 기존 대출 잔액을 바로 갚고 그 집에 저당권을 설정하거나, 새로 빌린 돈으로 기존 대출을 즉시 갚는 방식이면 된다(시행령 제112조 제10항). 이때 상환기간은 15년 이상이어야 하고, 처음 빌린 날부터 센다. 공제 대상은 기존 대출 잔액까지다. 갈아타면서 대출을 늘린 부분은 공제에 들어가지 않는다.
처음에 15년 미만으로 빌렸다면 15년 이상으로 연장하거나 15년 이상 대출로 갈아타도 공제 대상이 된다. 이 경우는 연장하거나 새로 빌리는 당시 기준시가가 6억원 이하여야 한다.
2027년부터는 실거주해야 하나
정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안은 이 공제를 실제로 그 집에 사는 경우에만 주도록 바꾸는 안을 담았다. 세대 구성원 전원이 사는 것을 원칙으로 하고, 취학이나 질병 요양 같은 부득이한 사유는 예외로 둔다. 구체적인 기준은 시행령으로 정한다고 했다.
지금 법에서는 세대주가 실거주하지 않아도 공제받으니, 세대주가 다른 곳에 살고 그 집은 세를 주는 경우에 영향이 크다. 이런 경우 2026년까지 빌린 대출이라면 개정안대로 돼도 2029년까지는 지금처럼 공제받는다. 정부안대로 확정되면 2027년 이후 새로 빌리는 대출에는 실거주 요건이 붙는다. 2026년까지 빌린 대출이 2030년분부터 어떻게 되는지는 개정 법률과 시행령 문구가 나와야 정확히 알 수 있다. 이 안은 국회 심의를 거쳐야 확정되고, 실거주 판단 기준도 시행령이 나와야 알 수 있다.
드문 경우
- 분양권: 무주택 세대주가 6억원 이하 분양권을 사고, 완공 때 장기주택저당차입금으로 바꾸는 조건으로 빌렸다면 빌린 날부터 소유권보존등기일까지 이 대출로 본다(법 제52조 제5항 제4호). 분양권을 둘 이상 갖게 되면 그 기간이 속한 해는 공제가 없다
- 외국인: 등록 외국인이나 국내거소신고를 한 외국국적동포도 배우자 등 같이 사는 가족이 이 공제나 전세대출·청약저축 공제를 받지 않았으면 받을 수 있다
- 공제액이 그해 종합소득금액보다 크면 넘는 부분은 없어진다. 다음 해로 넘기지 않는다
2026년 11월 1일 기준.
참고한 자료
- 소득세법 제52조(특별소득공제)
- 소득세법 시행령 제112조(주택자금공제)
- [한국세정신문, [세제개편]실거주해야 주택담보대출 소득공제 가능 (2026.8.3)](https://www.taxtimes.co.kr/news/article.html?no=276240)
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